诺安全球收益不动产（QDII）：2026第二季度报告

基金PK

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报告名称

基金份额变动

基金总份额趋势

3,936万份

2025Q2

3,924万份

2025Q3

3,382万份

2025Q4

3,230万份

2026Q1

3,060万份

2026Q2

报告期末基金份额总额（份）

上一期

32,300,666.37

变化

-1,696,241.79

-5%

本期

30,604,424.58

投资目标

本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积极的资产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。

对比上一期报告，无变化

投资策略

本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立REITs备选库，并且根据不同业态以及不同类型，对备选库中的REITs进行有效分类，从而进一步实施资产配置策略。其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具，本基金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产配置方面，本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面，本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判；定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析。最后，本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，最终构建投资组合。

对比上一期报告，无变化

业绩比较基准

STOXX® Global 1800 REITs Index

对比上一期报告，无变化

风险收益特征

本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交易所上市的REITs。一般来说，其在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品种。

对比上一期报告，无变化

基金经理简介

上一期报告

宋青| 任职时间: 2020年04月24日至2026年02月14日| 证券从业年限: 17年

学士，具有基金从业资格。曾先后任职于香港富海企业有限公司、中国银行广西分行、中国银行伦敦分行、深圳航空集团公司、道富环球投资管理亚洲有限公司上海代表处，从事外汇交易、证券投资、固定收益及贵金属商品交易等投资工作。2010年10月至2026年3月任职诺安基金管理有限公司，历任国际业务部总经理、投资经理。2019年2月至2024年6月任诺安精选价值混合型证券投资基金基金经理，2011年11月至2026年2月任诺安全球黄金证券投资基金基金经理，2012年7月至2026年2月任诺安油气能源股票证券投资基金（LOF）基金经理，2020年4月至2026年2月任诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。

唐晨| 任职时间: 2026年02月14日至今| 证券从业年限: 6年

硕士，具有基金从业资格。曾任四川英祥实业集团有限公司理财顾问，2019年10月加入诺安基金管理有限公司，历任研究员、投资经理，现任研究部总经理助理。2022年12月起任诺安精选价值混合型证券投资基金基金经理，2025年7月起任诺安研究精选股票型证券投资基金基金经理，2026年2月起任诺安全球黄金证券投资基金、诺安油气能源股票证券投资基金（LOF）及诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。

本期报告

唐晨| 任职时间: 2026年02月14日| 证券从业年限: 7年

两期一致内容|本期新增内容|未标色为变更或删除

基金的投资策略与后市展望

上一期报告

年初我们预期，2026年或是海外商业地产转折的关键一年。根据历史经验，在降息周期后半段这类资产通常有较好的表现。同时，过去几年，海外商业地产板块总体跑输标普500、罗素2000指数等，具备均值回归的条件。然而，随着中东局势的恶化，包括对美联储降息、全球宏观经济的未来走向存在较大分歧，预计商业活动也会受限，因此商业地产板块在一季度呈现较大分化。我们主要精选100亿美元市值以上的美国商业地产标的，充分考虑基准组合比例和细分行业的景气度情况，致力于控制组合的整体风险。未来我们会对海外宏观走向密切跟踪，对组合中个股的持仓比例进行定期动态调整，力争在对行业基准的跟踪过程中实现超额收益。

截至报告期末基金份额净值为1.230元，本报告期内基金份额净值增长率为1.74%，同期业绩比较基准收益率为-0.01%。

本期报告

二季度美国市场REITs产生了超额收益，即便经历中东冲突，10年美债收益率上升仍保持韧性，REITs已非单纯“利率交易”。年初时REITs相对标普500的估值折价处于2025年最大，目前虽修复但仍有空间，REITs隐含资本化率仍与10年美债保持可观的利差。从基本面看：行业杠杆不高、资产负债表稳健，盈利增长预期稳定，大多上调分红。结构上有分化：数据中心、物流/工业与医疗（含养老住宅）受AI算力、电商及婴儿潮退休驱动；办公仍承压，全国空置率仍较高，机构级办公较高点下跌明显；零售平稳但分化，必需品社区中心稳健、传统封闭式商场偏弱。后续展望，M&A有望创十年最活跃，资本市场对优质成长逻辑开放。主要风险为通胀黏性与美联储以及能源/地缘冲击对需求与利率的扰动。在资本化率压缩有限的情况下，本基金以NOI增长成为回报主引擎，精选低供给、稳健资产负债表、估值折价修复与AI基建主题标的，行业层面偏重优质数据中心、医疗等REITs，整体维持中性仓位。

截至本报告期末诺安全球收益不动产（QDII）A份额净值为1.315元，本报告期诺安全球收益不动产（QDII）A份额净值增长率为6.91%，同期业绩比较基准收益率为6.45%；截至本报告期末诺安全球收益不动产（QDII）C份额净值为1.314元，本报告期诺安全球收益不动产（QDII）C份额净值增长率为2.10%，同期业绩比较基准收益率为1.52%。

两期一致内容|本期新增内容|未标色为变更或删除

报告期末基金资产组合情况

权益投资占比趋势

79.21%

2025Q2

89.12%

2025Q3

92.88%

2025Q4

89.41%

2026Q1

91.10%

2026Q2

资产配置

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
资产类别	公允价值（亿元）	占基金总资产比例（%）	资产类别	公允价值（亿元）	占基金总资产比例（%）	比例变化	比例变化
合计	0.40	100.00%	合计	0.40	100.00%	—
权益投资	0.36	89.41%	权益投资	0.37	91.10%	+1.69
房地产信托凭证	0.36	89.41%	房地产信托凭证	0.37	91.10%	+1.69
银行存款和结算备付金合计	0.04	10.24%	银行存款和结算备付金合计	0.03	8.43%	-1.81
其他资产	0.00	0.36%	其他资产	0.00	0.48%	+0.12

报告期末各国（地区）证券市场股票及存托凭证投资分布

国家选基

国家（地区）分布趋势

美国

中国香港

新加坡

中国（香港）

非权益类

2026Q2

91.27%

股票 91.57%

2026Q1

89.47%

股票 89.78%

2025Q4

93.16%

股票 93.46%

2025Q3

89.99%

股票 90.28%

2025Q2

80.25%

股票 80.55%

国家（地区）分布

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
国家（地区）	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	国家（地区）	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	比例变化	比例变化
美国	0.36	89.47%	美国	0.37	91.27%	+1.80
—	—	—	中国香港	0.00	0.28%	新增
新加坡	0.00	0.02%	新加坡	0.00	0.02%	—
中国（香港）	0.00	0.29%	—	—	—	退出

报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合

行业选基

第一大行业「特种房地产投资信托」占净值比例趋势

36.70%

2025Q2

38.89%

2025Q3

39.80%

2025Q4

38.26%

2026Q1

36.16%

2026Q2

行业分布

上一期报告			本期报告			比例变化	比例变化
行业类别	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	行业类别	公允价值（亿元）	占基金资产净值比例（%）	比例变化	比例变化
合计	0.36	89.79%	合计	0.37	91.58%	+1.79
特种房地产投资信托	0.15	38.26%	特种房地产投资信托	0.15	36.16%	-2.10
住宅房地产投资信托	0.05	13.70%	住宅房地产投资信托	0.06	15.18%	+1.48
医疗房地产投资信托	0.05	13.62%	医疗房地产投资信托	0.06	14.68%	+1.06
零售业房地产投资信托	0.04	10.76%	零售业房地产投资信托	0.05	11.61%	+0.85
工业房地产投资信托	0.04	10.45%	工业房地产投资信托	0.04	10.64%	+0.19
多元房地产投资信托	0.01	1.67%	多元房地产投资信托	0.01	1.71%	+0.04
酒店及娱乐地产投资信托	0.01	1.33%	酒店及娱乐地产投资信托	0.01	1.60%	+0.27

报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明细

股票选基

前十大重仓股占净值比例趋势

50.40%

2025Q2

57.68%

2025Q3

58.66%

2025Q4

55.18%

2026Q1

54.46%

2026Q2

前十名股票及存托凭证投资明细（前十大股票合计占比54.46%，换手率 10%）

上一期报告						本期报告					比例变化	股数变化	比例变化
序号	公司名称（中文）	证券代码	占基金资产净值比例（%）	数量（股）	备注	序号	公司名称（中文）	证券代码	占基金资产净值比例（%）	数量（股）	比例变化	股数变化	比例变化
1	Welltower公司	WELL	9.51%	2,762	—	1	Welltower公司	WELL	10.11%	2,631	+0.60	-131
2	普洛斯公司	PLD	8.68%	3,771	—	2	普洛斯公司	PLD	8.65%	3,771	-0.03	—
3	Equinix有限公司	EQIX	6.86%	402	—	3	Equinix有限公司	EQIX	6.60%	374	-0.26	-28
4	美国发射塔公司	AMT	6.24%	2,077	—	4	西蒙房地产集团公司	SPG	5.55%	1,467	+0.79	—
5	西蒙房地产集团公司	SPG	4.76%	1,467	—	5	公共仓储公司	PSA	4.68%	869	+0.58	—
6	Realty Income公司	O	4.25%	3,992	—	6	Realty Income 公司	O	4.19%	3,992	-0.06	—
7	数字房地产信托有限公司	DLR	4.25%	1,355	—	7	数字房地产信托有限公司	DLR	4.12%	1,355	-0.13	—
8	公共仓储公司	PSA	4.10%	869	—	8	美国发射塔公司	AMT	3.74%	1,349	-2.50	-728
9	冠城国际公司	CCI	3.51%	2,483	退出十大	9	美国铁山公司	IRM	3.63%	1,698	+0.61	—
10	美国铁山公司	IRM	3.02%	1,698	—	10	Ventas 公司	VTR	3.19%	2,120	新增十大	—

持有 0

诺安全球收益不动产（QDII） ：2026第二季度报告

报告名称

基金份额变动

投资目标

投资策略

业绩比较基准

风险收益特征

基金经理简介

基金的投资策略与后市展望

报告期末基金资产组合情况

报告期末各国（地区）证券市场股票及存托凭证投资分布

报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合

报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明细

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